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购房时被强制要求签署委托办证协议,购房人能否要求自行办证?

发布时间: 2021-05-31 08:33:24
  【案情介绍】   李华作为买受人与开发商签订了一份《商品房预售合同》,购买住宅房屋一套,房款总额为105万元。合同约定:买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权代办委托费用及办理产权所需缴纳的其他费用。出卖人应当在房屋交付后一年内取得该商品房所在楼栋的权属证明。   《预售合同》签订后,李华依约向开发商缴纳了全部购房款。交房当日,开发商代收了李华契税及专项维修资金。然而,交房后,开发商仅代交了维修基金,却迟迟未能为李华办妥契税缴纳及权属登记手续;李华要求自行办理,遭到开发商拒绝。   李华一气之下向法院提起诉讼,要求开发商退还此前代收的契税及利息,并向其交付办理该商品房权属登记证书所需的文件,包括房屋登记表和平面图原件各一份、专项维修资金收据原件一份。      【开发商抗辩】   开发商不同意李华的诉讼请求,并提出如下抗辩意见:   1、开发商是根据双方商品房预售合同的约定代缴契税,合同中并没有关于开发商在代缴契税前将契税退还给李华的约定,所以在双方商品房预售合同既没有解除也没有变更的情况下,李华要求退还契税,没有法律依据。   2、由于开发商没有义务向李华退还契税,也就无需向其支付契税利息。房屋登记表和平面图是开发商依据双方合同为李华代缴契税和办理房屋产权证书所必需的材料,在双方商品房预售合同没有解除和变更的情况下,李华无权要求开发商向其出具,这两份材料应该在代办机构手中。专项维修资金收据原件并非缴纳契税和办理房产证所必需的材料,李华把专项维修资金交给开发商,开发商也已经代李华交纳了,同意向李华出具。      【法律评析】   关于应否退还契税一事,委托人或者受托人可以随时解除委托合同,因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。根据双方在《商品房预售合同》中的约定及履行情况,双方就契税缴纳形成了委托合同关系,李华委托开发商代其向税务机关缴纳契税,而开发商在收取李华应缴纳的税款后,至今仍未向税务机关代为缴纳。现李华作为委托人单方解除委托合同关系并无不当,其要求开发商退还契税应当予以支持。      开发商长期实际占用李华向其支付的契税而未代缴,确已给李华造成了相应的利息损失,现李华要求开发商按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,主张自起诉之日计算至实际退还款项之日止的利息并无不当,故法院予以支持。   关于房屋登记表和平面图,确系李华自行缴纳契税所需材料,综合开发商在其它案件中提交的收条以及其自身地位亦可认定其应为两份材料的持有人,现李华和开发商之间委托代缴契税法律关系已经解除,李华自行办理契税缴纳,开发商应向其提供上述两份文件履行协助义务。关于专项维修资金收据,现开发商同意退还,法院不持异议。      【裁判结果】   法院经审理,判决如下:   1、开发商退还李华房屋契税款,并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息;   2、开发商向李华交付该商品房的房屋登记表、平面图和专项维修资金收据。      【结论】   《合同法》第410条/《民法典》第933条规定:委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。本案中,李华与开发商签订的《委托代证协议》属于合同法/民法典规定的委托合同范畴,故当事人依法享有任意解除权。在《委托办证协议》解除后,购房人可以自行办理契税缴纳以及房屋权属登记手续,且开发商应履行协助义务。

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